ROK ZAŁOŻENIA 2011
   
   
  :)
OSTATNI
NR 39 ROK 4
23 marca 2015
 
UKAZUJE SIĘ W (DRUGI) I (CZWARTY)
PONIEDZIAŁEK KAŻDEGO MIESIĄCA
I PODAJE OSTATNIE WIADOMOŚCI
Z RADZYMINA I OKOLIC
archiwum!
- POLSKA -MAZOWSZE -Radzymin | Arciechów | Borki | Cegielnia | Ciemne | Dybów Folwark | Dybów Kolonia | Dybów Stary | Emilianów | Janków Nowy | Janków Stary | Łąki | Łosie | Mokre | Nadma Pólko | Nadma Stara | Opole | Popielarze | Ruda | Rżyska | Sieraków | Słupno | Wiktorów | Wolica | Załubice Nowe | Załubice Stare | Zawady | Zwierzyniec
    « powrót
z cykluPRAWO I KSIĘGOWOŚĆ
PRYWATNY WYNAJEM MIESZKANIA CZ.2 (NR 27) 
Elżbieta Liszewska / Biuro Rachunkowe Helios
Podatek dochodowy przy wynajmie
W artykule z 4 listopada szczegółowo omówiłam zasady rozliczania podatku VAT przy wyjmie mieszkania na cele prywatne. Uważni czytelnicy pamiętają, że rozliczając VAT przy wynajmie ważne jest, czy najemca prowadzi działalność czy nie. Nie jest to jednak istotne w przypadku rozliczania podatku dochodowego. Niezależnie od tego, czy prowadzimy działalność czy nie, mamy do wyboru dwie formy opodatkowania najmu prywatnego.

Szczegółowo opiszę każdą z nich, ale od razu na wstępie chcę zaznaczyć, że ta łatwiejsza forma rozliczania, czyli ryczałt, bardzo mocno wszędzie "reklamowana" nie zawsze jest korzystniejsza dla podatnika, dlatego warto jest czasami się wysilić, trochę doczytać i wybrać metodę trudniejszą, ale korzystniejszą.

1. ROZLICZANIE PODATKU DOCHODOWEGO Z NAJMU METODĄ RYCZAŁTU OD PRZYCHODÓW EWIDENCJONOWANYCH
Podatek obliczamy od przychodu, a więc od kwoty, jaką wpiszemy na umowie i która wpływa nam na rachunek.

Od wcześniej wspomnianej kwoty obliczamy 8,5% podatku dochodowego, który wpłacamy do urzędu skarbowego do 20-go dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym otrzymaliśmy pieniądze. WAŻNE! Nie kiedy należały nam się pieniądze, ale gdy je otrzymaliśmy.
Przykład: wynajmujący powinien nam zapłacić do 30 listopada, pieniądze wpływają na konto 1 grudnia. Podatek płacimy nie do 20-go grudnia, lecz do 20-go stycznia. Liczy się data otrzymania pieniędzy.

Nie mamy prawa do odliczeń od przychodu żadnych kosztów. Ustawodawca poszedł nam na rękę pozwalając zastosować niższą stawkę podatku (8,5%), ale w zamian zabrał nam możliwość odliczania od przychodu jakichkolwiek kosztów.

Rozpoczynając w trakcie roku najem mieszkania musimy zgłosić do urzędu skarbowego chęć rozliczania podatku metodą ryczałtu w formie oświadczenia do 20-go dnia miesiąca następnego po miesiącu, w którym osiągnęliśmy przychód z tytułu najmu. Jeśli chcemy zmienić formę opodatkowania ze skali na ryczałt, to możemy to zrobić jedynie do 20-go stycznia roku, w którym chcemy przejść na ryczałt. W kolejnych latach nie musimy już składać takiego oświadczenia na początku roku, chyba że chcemy zmienić formę opodatkowania.

2. ROZLICZANIE PODATKU DOCHODOWEGO Z NAJMU NA ZASADACH OGÓLNYCH
Jeśli nie zgłosiliśmy chęci rozliczania najmu metodą ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, nie pozostaje nam nic innego jak zastosować metodę ogólną, czyli skalę podatkową. W tym wypadku mamy dwie stawki podatku - 18% i 32 %.
W tej metodzie podatek jest obliczany nie od przychodu, lecz od dochodu (dochód = przychód - koszt).

Ustawodawca dał nam tutaj możliwość odliczenia kosztów. Katalog kosztów, które możemy uwzględnić w rozliczaniu podatku jest niezbyt długi:
- artykuły remontowe, które wykorzystamy do odnowienia, odmalowania czy gruntownego remontu;
- wyposażenie mieszkania, z którego korzystać będą wynajmujący np. lodówka czy pralka;
- czynsz, media (jeśli to my pokrywamy te koszty), ubezpieczenie mieszkania;
- inne koszty bezpośrednio związane z utrzymaniem mieszkania: podatki od nieruchomości, odsetki od kredytu, prowizja pośrednika za podpisanie umowy najmu;
- amortyzacja.

Sądzę, że cztery pierwsze pozycje nie budzą żadnych wątpliwości, ale już amortyzacja mieszkania może sprawić wielu osobom kłopot. Jednak to właśnie ona może spowodować, że rozliczanie podatku na zasadach ogólnych może stać się dla nas dużo korzystniejsze niż ryczałt. Każdy, kto jest właścicielem mieszkania i je wynajmuje może rozpocząć jego amortyzację. Nie ma znaczenia, czy jest to osoba prowadząca działalność czy nie. Aby to zrobić, należy ustalić dwie rzeczy:
- wartość początkową, od której liczyć będziemy amortyzację;
- stawkę amortyzacji.

Jak obliczyć wartość początkową mieszkania?
Wartością początkową jest wartość mieszkania widniejąca w akcie notarialnym plus koszty manipulacyjne przy jego nabyciu (koszty notariusza, pośrednika, PCC). Ponadto do wartości początkowej możemy wliczyć kwotę zapłaconych odsetek od kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania, ale z zastrzeżeniem, że są to tylko odsetki zapłacone do momentu rozpoczęcia amortyzacji. Odsetki, które zapłacimy już po jej rozpoczęciu, będzie można rozliczyć od razu jako koszt przy obliczaniu podatku.
Jeśli nie mamy aktu zakupu - np. otrzymaliśmy mieszkanie w drodze spadku lub zakupiliśmy mieszkanie bardzo dawno temu i cena nabycia jest nieadekwatna do cen obecnie obowiązujących na rynku - możemy poprosić rzeczoznawcę o dokonanie wyceny mieszkania. Wiąże się to jednak z dodatkowym kosztem.

Jak określić stawkę amortyzacji?
Jeśli zakupiliśmy nowe mieszkanie od dewelopera, stawka amortyzacji wynosi 1,5% w skali roku. Oznacza to, że możemy amortyzować mieszkanie przez ponad 66 lat. Nie oznacza to jednak, że tyle czasu musimy to robić. Możemy w międzyczasie sprzedać mieszkanie lub zaprzestać wynajmu i nic się nie dzieje.
Jeśli kupimy mieszkanie na rynku wtórnym, które użytkowane było przynajmniej przez pięć lat, możemy zastosować indywidualną stawkę amortyzacji, jednak nie większą niż 10%.

Prześledźmy zatem, jak w praktyce sprawdzić, która metoda rozliczenia podatku jest korzystniejsza.

PRZYKŁAD OBLICZENIA PODATKU
---
Posiadamy mieszkanie o wartości z aktu 500 000 zł, koszty notariusza, PCC, pośrednictwa 20 000,00 zł, odsetki od kredytu zapłacone do dnia rozpoczęcia wynajmu 6 000,00 zł. Kwota, za którą wynajmujemy mieszkanie 2 000,00 zł, opłaty czynszu i mediów pokrywa wynajmujący.

I SPOSÓB: METODA RYCZAŁTU OD PRZYCHODÓW EWIDENCJONOWANYCH
Przychód: 2000 zł
Podatek: 2000 x 8,5% = 170,00 zł

II SPOSÓB: NA ZASADACH OGÓLNYCH
Mieszkanie kupione od dewelopera - stawka roczna amortyzacji 1,5%
Przychód: 2000 zł
Koszty:
- miesięczna kwota odsetek od kredytu: 400 zł
- średnie koszty dodatkowe miesięczne, które spodziewamy się ponosić: 100 zł.
Amortyzacja:
wartość mieszkania: 500 000 + 20 000 + 6 000 = 526000,00
(stawka 1,5%)
amortyzacja roczna: 526 000,00 x 1,5% = 7890,00
amortyzacja miesięczna: 7890,00 / 12 = 657,50 zł

KOSZTY razem: 400 + 100 + 657,50 = 1157,50

DOCHÓD: 2000 - 1157,50 = 842,50 zł
Podatek: 842,50 x 18% = 151,65 zł
---

Jak wynika z wyliczeń, nawet przy zastosowaniu najniższej stawki amortyzacji - wysokość podatku jest mniejsza przy zasadach ogólnych.
Należy pamiętać jednak, że do rocznego rozliczenia liczymy amortyzację tylko z tych miesięcy, w których faktycznie mieszkanie było wynajmowane. W miesiącach, kiedy mieszkanie jest puste, amortyzacja trwa (czyli nie następuje zatrzymanie miesięcy amortyzacji), ale kwota nie jest doliczana do rocznych kosztów wynajmu mieszkania.

Na koniec jeszcze jedna istotna informacja. Przy rozliczaniu podatku na zasadzie ryczałtu w rocznym zeznaniu składamy PIT-28, jeśli zaś rozliczamy wynajem na zasadach ogólnych, zastosujemy PIT-36.

 Komentarze


   ---


Dodaj komentarz
Można dodać tylko jeden komentarz do danej informacji w sesji.
Nowe komentarze są widoczne na stronie WWW po weryfikacji.
Twój IP: 54.225.39.142 (2017-09-24 19:33)
Tytuł: (wymagane):
Treść: (wymagane):

Osoba (podpis) (wymagane):   Twój e-mail (niewidoczny):  
 
wpisz tekst z obrazka (wymagane):
stolica Polski (wymagane):
 
potwierdzam, że zapoznałem/am się zasadami dotyczącymi umieszczania wpisów na witrynie Kurier R (poniżej) oraz biorę odpowiedzialność za treści przeze mnie wprowadzone.  *


*  Redakcja witryny Kurier R nie ponosi odpowiedzialności za treści umieszczane jako komentarze i na bieżąco usuwa wszelkie materiały uznawane za obraźliwe. Zawartość każdego wpisu wyraża osobiste poglądy i opinie autora.
Zabrania się umieszczania treści obraźliwych, obscenicznych, wulgarnych, oszczerczych, nienawistnych, zawierających groźby i innych, które mogą być sprzeczne z prawem. Złamanie tej zasady będzie przyczyną natychmiastowego usunięcia wpisu.

numer ->
SZKOŁY
• EDUKACJA
SZCZʌLIWI, KTÓRZY POMAGAJĄ...  14.06.2015
s. M. Salezja Gierałtowska CSSE
Żeby powstało Szkolne Koło Caritas, wystarczy wniosek dyrekcji szkoły skierowany do diecezjalnej Caritas. Koło otrzymuje opiekuna koœcielnego i opiekę Caritas podczas prowadzonych akcji. To może stać się w dowolnym momencie roku szkolnego, nie ma tu żadnych ograniczeń, a pożytki wychowawcze mogą [...]  WIĘCEJ...
• EDUKACJA
Viva España!  31.05.2015
Katarzyna Kaliszuk
W dniach 25–31 maja 2015 r. młodzież z Gimnazjum z Oddziałami Dwujęzycznymi i Liceum im. Cypriana Kamila Norwida w Radzyminie brała udział w wyjeździe edukacyjnym do Hiszpanii. Tradycją naszej szkoły jest organizowanie wycieczek językowych w ramach współpracy międzynarodowej. Tegoroczna, [...]  WIĘCEJ...
W lutym 2015 r. w Zespole Szkół Terenów Zieleni w Radzyminie zakończyła się realizacja projektu "Praktyki zawodowe w Unii Europejskiej pierwszym krokiem do sukcesu na rynku pracy", w ramach którego uczniowie kształcący się w naszej szkole odbyli staże zagraniczne w Wielkiej Brytanii i [...]  WIĘCEJ...
• EDUKACJA
AFRYKAŃSKIE KLIMATY W CZARTORYSKIEJ  20.02.2015
Monika Król
Na koniec karnawału w Zespole Szkół im. księżnej Eleonory Czartoryskiej zagościli ciemnoskórzy goście z Afryki. Ale... mimo dzikiego wyglądu i egzotycznych wygibasów mówili po polsku. No tak, to nie Murzyni, a zuchy i harcerze z Hufca Zalew.   WIĘCEJ...
• EDUKACJA
III POWIATOWY KONKURS MATEMATYCZNY  18.02.2015
oprac. ZSO w Radzyminie
18 lutego 2015 roku w Zespole Szkół Ogólnokształcących w Radzyminie został rozstrzygnięty III Powiatowy Konkurs Matematyczny im. R. Żulińskiego, nad którym patronat objął starosta powiatu wołomińskiego. Adresatami zmagań matematycznych byli uczniowie szkół gimnazjalnych i ponadgimnazjalnych z [...]  WIĘCEJ...
II Debata Burmistrzowska
I Debata Burmistrzowska
przeznaczone dla najnowszych przeglądarek (IE>6; Firefox>4,...). Jeżeli nie używasz takiej, to czas ją zainstalować...