Wszelkie przepisy dotyczące opłaty adiacenckiej zawarte są w Ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603, z późniejszymi zmianami).

Zgodnie z art. 4 pkt. 11 powyższej ustawy: opłata adiacencka - to opłata ustalona w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi, albo opłata ustalona w związku ze scaleniem i podziałem nieruchomości, a także podziałem nieruchomości.

Artykuł 98a. pkt. 1 mówi: Jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, [...] wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu [...]. W Artykule 144. pkt. 1 możemy przeczytać: Właściciele nieruchomości uczestniczą w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej przez wnoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich.

W Artykule 98 czytamy także: Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30 % różnicy wartości nieruchomości w przypadku przekształceń. [...] Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne.

W przypadku budowy urządzeń infrastruktury technicznej (art. 146) wysokość opłaty adiacenckiej wynosi nie więcej niż 50% różnicy między wartością, jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej a wartością, jaką nieruchomość ma po ich wybudowaniu. Decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej może zostać wydana w terminie do 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej lub od dnia stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi (art. 145).

WYBRANE NIEZBĘDNE INFORMACJE I DEFINICJE
Nie będziemy szczegółowo cytować wszystkich punktów ww. ustawy. Postaramy się wybrać kilka najistotniejszych informacji, które mogą być ważne dla wszystkich mieszkańców naszej gminy oraz firm działających na jej terenie.

Budowa urządzeń infrastruktury technicznej to według ustawy urządzenie albo modernizacja drogi oraz wybudowanie pod ziemią, na ziemi lub nad ziemią przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych.

Wartość nieruchomości przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej i po ich wybudowaniu określają rzeczoznawcy majątkowi według stanu i cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Na poczet opłaty zalicza się wartość świadczeń wniesionych wcześniej przez właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości w gotówce lub naturze na rzecz budowy urządzeń infrastruktury.

Do uiszczenia powyższych opłat są zobowiązani właściciele nieruchomości oraz osoby, które są użytkownikami wieczystymi niezależnie od czasu trwania użyteczności. Obowiązek zapłaty przez właściciela lub użytkownika wieczystego powstaje po upływie 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu opłaty stała się ostateczna.

Opłata adiacencka, na wniosek właściciela (użytkownika wieczystego), może zostać rozłożona na raty roczne płatne w okresie do 10 lat. Warunki rozłożenia na raty powinno określić się w decyzji o ustanowieniu opłaty, a należność gminy z tego tytułu podlega zabezpieczeniu przez ustanowienie hipoteki. Podstawą wpisu hipoteki do księgi wieczystej jest decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej.

Raty podlegają oprocentowaniu przy zastosowaniu stopy procentowej równej stopie redyskonta weksli stosowanej przez Narodowy Bank Polski. Jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty jest zainteresowany rozłożeniem opłaty adiacenckiej na raty, to stosowny wniosek do właściwego wydziału gminy powinien złożyć już w trakcie wszczęcia postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej.

Od wysokości opłaty adiacenckiej można odwołać się do samorządowego kolegium odwoławczego, a w następnej kolejności do sądu.

Sama Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami stała się przyczyną wielu spraw i wyroków, które zapadały w sądach i których następstwem były żądania zwrotu pobranych opłat na podstawie braku jej zgodności z Konstytucją!
W kilku przypadkach postępowania sądowe miały nawet swój finał w Trybunale Konstytucyjnym. Sama ustawa była zmieniana po wielokroć i nawet aktualna wersja według wielu prawników jest niezgodna z Konstytucją oraz Konwencją o Ochronie Praw Człowieka i Podstawowych Wolności.

Największe kontrowersje budzą sposoby naliczania i egzekwowania opłaty. Obowiązujące przepisy pozostawiają administracji całkowitą swobodę w zakresie ustalania wysokości opłat w przedziale od 1 do nawet 50%, bez określenia konkretnych przesłanek uzasadniających przyjęcie konkretnej kwoty, co powoduje dowolną ich interpretację. Możliwe jest także całkowite zrezygnowanie z opłaty adiacenckiej!

W następstwie część obywateli lub firm w podobnym położeniu może nie uiszczać opłaty adiacenckiej, a część może ją płacić w różnej wysokości i to na dodatek bardzo zróżnicowanej: od 1 do 50% wzrostu wartości nieruchomości. Taka regulacja może prowadzić do różnicowania podmiotów znajdujących się w takiej samej sytuacji "zdaniem" urzędników, co jest niezgodne z zasadą równości podmiotów zarówno w ekonomii, jak i w prawie.

W rzeczywistości opłata adiacencka może prowadzić do faktycznego wywłaszczenia z prawa własności i utraty nieruchomości na rzecz innych!

Gminy same wyznaczając jej wysokość (zgodnie z ustawą!) nie są nadzorowane, ani zobligowane do tego, aby naliczona opłata była w zgodzie z nakładami poniesionymi przez nie same (!) na nieruchomości, które są nią obciążane.

W skrajnych przypadkach "urzędniczej złośliwości" opłata adiacencka stanowić może "karę" zastosowaną względem obywateli, którzy np. domagają się odszkodowań za grunty przeznaczone pod drogi publiczne.

Gminy szukając pieniędzy "na siłę" chcą udowodnić wzrost wartości nieruchomości po podziale lub na skutek poniesionych inwestycji i naliczyć jak największą opłatę adiacencką. W sprawie wyceny nieruchomości sięgają po opinię biegłych. I tutaj pojawia się problem! Od najętego rzeczoznawcy trudno bowiem wymagać, że przygotuje opinię, z której będzie wynikało, iż nieruchomość nie zyskała na wartości. Taki rzeczoznawca nie dostanie już w tej gminie więcej zleceń!

Sytuacja z ratami może również wyglądać paradoksalnie. Chcąc rozłożenia opłaty na raty, musimy bacznie śledzić wszelkie poczynania urzędników dotyczące naszej nieruchomości, ponieważ to my jesteśmy zobligowani złożyć odpowiednie pisma już w trakcie wszczęcia postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej!

Na podstawie podanych przykładów widać, dlaczego wokandy sądowe pełne są spraw związanych z opłatami adiacenckimi.

Opłaty adiacenckie są łatwym i w miarę szybkim dochodem gminy. Jednak z ich uchwaleniem i pobieraniem, poza faktem, że są one "politycznie niepoprawne", łączy się wiele niebezpieczeństw związanych z innymi, długoterminowymi elementami naszego życia i / lub działalności naszych firm. Każdy podatek, w tym opłata adiacencka jest dodatkowym kosztem, który muszą ponieść zarówno mieszkańcy, jak i przedsiębiorstwa działające na danym terenie. Może ona hamować rozwój gospodarczy regionu i obniżać kondycję finansową lokalnych firm. W zakresie społecznym może wpłynąć negatywnie na przyrost ludności na mniej zaludnionych obszarach, co pociągnie za sobą spadek wpływów, chociażby tych liczonych w PITach na początku każdego roku, czyli w podatku od osób fizycznych.

Każda gmina borykając się z trudnościami finansowymi chętnie sięgnie po łatwe pieniądze pochodzące z opłat adiacenckich. Wiele gmin właśnie tak postępuje w czasie głębokiego kryzysu finansów. Z reguły pobiera je w przypadku sprzedaży nieruchomości przez właścicieli w okresie krótszym niż zadeklarowany np. pięcioletnim, łagodząc tym samym częściowo negatywny wpływ na rozwój. Wiele gmin w Polsce nadal jednak nie pobiera w ogóle opłat adiacenckich, co wynika właśnie z kalkulacji ekonomicznej w aspekcie długoterminowym.

Radzymin boryka się z trudnościami finansowymi, o czym dowiadujemy się z wielu źródeł. Przy bardzo złym stanie finansów opłata adiacencka powinna zostać wprowadzona. Nałożenie na mieszkańców nowego podatku zarówno w skali całego państwa, jak i w skali gminy jest zawsze potwierdzeniem błędów w dotychczasowym zarządzaniu budżetem oraz pośrednio rezygnacją z szybszego rozwoju. O wielkości problemu w gminie Radzymin będą świadczyły wysokości procentowe owego podatku oraz opcje, które zostaną zastosowane, np. jak długi (i czy w ogóle) będzie okres od ustalenia opłaty adiacenckiej do momentu sprzedaży, zwalniający nas z jej uiszczenia.

Widząc budowę wodociągów, kanalizacji itp. przed naszą furtką, niekoniecznie nawet podłączając do nich naszą nieruchomość za kilka tysięcy złotych, powinniśmy pamiętać, że sama obecność infrastruktury technicznej w ulicy może być związana z dodatkowymi kosztami, które będziemy zmuszeni pokryć niezależnie od stanu naszych kieszeni. Decyzja może zapaść na najbliższej sesji Rady Miasta i Gminy 20 grudnia 2011 roku.